随着房地产市场的持续发展，二手房交易成为许多购房者的选择。购买二手房时，多数人会选择按揭贷款（即房贷）来分担资金压力。然而，二手房按揭交易涉及多个环节，尤其是过户和放款的顺序，常让买卖双方感到困惑。
一、二手房交易的基本逻辑
1. 二手房交易的核心环节
二手房交易是指买家通过购买已取得不动产权证的房屋，完成产权转移的过程。与新房交易不同，二手房交易涉及买卖双方、银行、中介（如有）以及政府部门（如不动产登记中心），流程更为复杂。主要环节包括：
• 签订买卖合同：明确房屋价格、付款方式、过户时间等条款。
• 支付首付款：买家支付部分房款（通常20%-30%），作为交易诚意。
• 申请按揭贷款：买家向银行申请贷款，覆盖剩余房款。
• 房屋过户：在不动产登记中心办理产权转移，买家取得新房产证。
• 银行放款：银行将贷款发放至卖家账户，完成交易。
2. 过户与放款的关系
过户是指房屋所有权从卖家转移至买家的法律行为，需在不动产登记中心完成登记，买家获得新的不动产权证书。放款是指银行将贷款资金划入指定账户（通常为卖家账户），以支付剩余房款。二者之间的顺序直接影响交易安全和资金流转：
• 先过户再放款：房屋产权先转移给买家，银行随后放款给卖家。
• 先放款再过户：银行先发放贷款，买家支付全款后办理过户。
在二手房按揭交易中，过户与放款的顺序需平衡买卖双方的利益：买家希望确保过户后能顺利贷款，卖家则希望尽快收到全款以降低风险。
二、二手房是先过户再放款吗？
1. 传统模式：先过户再放款
在大部分地区的二手房按揭交易中，先过户再放款是较为常见的模式，尤其在正规交易中。这一顺序的逻辑基于以下考虑：
• 银行风控：银行需确认房屋产权已转移至买家名下，确保抵押物（房屋）归属明确，再发放贷款。根据《民法典》第402条，抵押权自不动产登记时设立，过户后银行可直接办理抵押登记，保障债权安全。
• 买家保障：过户后，买家取得房屋所有权，避免卖家在收到全款后毁约或房屋被查封。
• 交易规范：不动产登记中心要求过户时提交《房屋买卖合同》和贷款审批文件，过户完成后，银行根据新房产证办理抵押并放款。
流程概述：
• 买卖双方签订《房屋买卖合同》，买家支付首付款。
• 买家向银行申请按揭贷款，提交合同、收入证明等材料。
• 银行审批通过，发放贷款承诺函。
• 双方前往不动产登记中心办理过户，买家取得新房产证。
• 买家以新房产证办理抵押登记，银行确认后放款至卖家账户。
2. 例外情况：先放款再过户
尽管“先过户再放款”是主流，但在特定情况下，可能会出现“先放款再过户”：
• 卖家急需资金：若卖家急需全款（如偿还债务），可能要求买家先支付全款（含贷款部分）再过户。此时，需通过资金监管账户确保安全。
• 带押过户：若卖家房屋仍有未结清的贷款，需办理“带押过户”，即在不解除原抵押的情况下直接过户，买家贷款可能先用于清偿卖家债务，再办理新抵押。此模式下，放款可能早于或同步于过户。
• 地方政策差异：部分城市（如广州、深圳）允许灵活安排放款和过户顺序，具体取决于银行和不动产登记中心的协作。
风险提示：
• 对买家：先放款可能导致卖家收到款项后拒绝过户，增加追偿难度。
• 对卖家：先过户可能面临买家贷款审批失败的风险，需重新交易。
3. 当前趋势：带押过户与同步操作
近年来，“带押过户”政策在全国多地推广（如北京、上海、广州），显著改变了过户与放款的传统顺序。根据自然资源部和银保监会2023年发布的《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，带押过户允许房屋在未解除原抵押的情况下直接过户，买家贷款可同步办理新抵押，缩短交易周期。
带押过户的特点：
• 卖家无需提前还清贷款，降低资金压力。
• 买家贷款可直接用于清偿卖家债务，剩余部分支付卖家。
• 过户与放款接近同步，银行和登记中心协作完成。
三、二手房按揭过户的详细流程
1. 签订买卖合同
时间：交易开始时。
内容：
• 双方通过中介（如链家）或自行协商，签订《房屋买卖合同》。
• 明确房屋总价、首付款比例（通常20%-30%）、贷款金额、过户时间、违约责任等。
• 约定资金监管方式（如通过银行或中介账户）。
费用：买家支付定金（约1%-5%房款），可转为首付款。
注意：合同需符合《民法典》要求，建议请律师审阅，避免霸王条款。
2. 支付首付款
时间：签订合同后1-3天。
方式：
• 买家通过银行转账支付首付款至卖家账户，或存入资金监管账户。
• 监管账户由中介、银行或公证处管理，确保资金安全。
3. 申请按揭贷款
时间：支付首付款后3-7天。
流程：
• 买家选择银行（如工商银行、建设银行），提交以下材料：
①身份证、户口本、婚姻证明。
②收入证明、银行流水（通常6个月）。
③ 《房屋买卖合同》、首付款收据。
④房屋评估报告（由银行指定评估机构提供）。
• 银行审核买家信用（通过人民银行征信系统）和还款能力，评估房屋价值。
• 审批时间：7-20个工作日，视银行效率而定。
结果：银行发放贷款承诺函，注明贷款金额（如70万元）和利率（如LPR+30基点）。
4. 房屋核验与税费缴纳
时间：贷款审批通过后。
核验：
• 双方前往不动产登记中心，核查房屋状态（无查封、抵押或权属纠纷）。
• 卖家提供原不动产权证、身份证等材料。
税费：
买家：
• 契税：1%-3%（首套房90平米以下1%，其他1.5%-3%）。
• 登记费：约80元。
卖家：
• 增值税：满2年免征，未满2年按5.6%差额征收。
• 个人所得税：满5年唯一住房免征，否则按1%-2%或差额20%征收。
费用估算：100万元房屋，买家税费约1-3万元，卖家税费0-5万元（视房屋年限）。
5. 办理过户
时间：税费缴纳后1-5天。
流程：
• 双方携带合同、身份证、税费凭证等，前往不动产登记中心。
• 提交《不动产转移登记申请书》，完成产权转移。
• 买家取得新不动产权证（3-7个工作日）。
注意：若为带押过户，需银行出具同意函，同步办理抵押权变更。
6. 抵押登记与放款
时间：过户后1-5天。
流程：
• 买家以新房产证向银行申请抵押登记。
• 不动产登记中心录入抵押信息，银行成为抵押权人。
• 银行确认抵押后，将贷款（如70万元）划入卖家账户或监管账户。
放款时间：普通交易3-10个工作日，带押过户可能更快（1-3天）。
7. 交房与后续
时间：放款后，按合同约定（通常7-30天）。
内容：
• 卖家交付房屋，双方办理水电燃气过户。
• 买家支付尾款（如有）。
• 买家按月偿还贷款（15-30年）。
注意：建议拍照记录房屋状况，避免交房纠纷。
总耗时：从签约到放款，普通交易约30-60天，带押过户可缩短至20-40天。
四、注意事项
1. 核查房屋状态：
• 确认房屋无查封、抵押或租赁纠纷，可通过不动产登记中心查询。
• 若房屋有未结清贷款，需协商带押过户或提前还款方案。
2. 选择正规中介：
• 通过链家、贝壳等大型中介，降低信息不对称风险。
• 核查中介资质（营业执照、经纪人证），明确中介费（约1%-2%房款）。
3. 明确合同条款：
• 约定首付款、贷款失败的退款机制、违约金（如5%-10%房款）。
• 注明过户和交房时间，避免拖延。
4. 资金监管：
• 使用银行或中介的监管账户存放首付款和贷款，防止卖家挪用。
• 监管费用约0.1%-0.3%房款，安全高于成本。
5. 贷款准备：
• 提前查询征信，确保无逾期记录。
• 准备充足流水（月收入需为月供的2倍以上）。
• 若贷款审批慢，可选择效率高的银行（如招商银行）。
6. 带押过户注意：
• 确认银行是否支持带押过户，部分中小银行可能暂不支持。
• 协商卖家贷款清偿顺序，避免资金链断裂。
7. 税费规划：
• 提前估算税费，准备充足资金。
• 若卖家需缴纳高额税费，可协商分担，降低交易阻力。
为顺利完成交易，买家需核查房屋状态、选择正规中介、明确合同条款并使用资金监管；卖家需配合贷款和过户手续，协商税费分担。未来，随着带押过户和数字化登记的普及，二手房交易将更加高效便捷。
